■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

房市新政出台后，深圳楼市成交量出现了反复波动的“过山车”的走势，由10月23日的50套住宅成交量猛增至新政实施后的200多套，但低迷态势仍未改善，观望仍是目前深圳楼市的主基调。

另一方面，有关深圳地方救市的传闻已经传遍坊间，但深圳市政府方面却仍然态度暧昧，迟迟未见有任何动静。

据知情者透露，实际上深圳市政府对目前深圳楼市的现状备感忧虑，曾有官员北上进京建议有关部委配合救市。

“目前深圳有关稳定楼市的措施已经在酝酿当中，取消‘限外令’可能是救市的内容之一，目前相关部门已将此想法上报给了上级主管部门。”上述知情人士对记者透露。

不过，深圳市房地产研究中心负责人王锋博士表示：“由于宏观经济前景的不确定性加大，外围市场的疲弱对国内冲击较大，新政实施之后，楼市是否能马上走出低迷仍有待时间检验。”反复波动

据统计，自10月23日起之后一周内，深圳新房成交量骤然减少，每日成交套数从早前较为平稳的150套左右迅速减少至50~70套。但是，10月23日之后的成交均价逐级攀升，每日成交价格几乎都维持在1.5万元/平方米以上，较早前官方公布的9月均价高出许多。

然而在11月1日之后，深圳楼市的成交量出现短暂回升，日均成交量迅速攀升至200多套。然而，在11月1日的短暂繁荣之后，11月2日成交量又回落至164套，11月3日成交量为166套。

交易价格方面，11月1日深圳全市新房成交均价为10916元/平方米，比此前一周17044元/平方米的均价有大幅下挫。

二手房成交方面也出现了同样的情况。

10月23日之后的近一周内，深圳各家中介都出现了业主提价的现象，买家看房量也有所增加，但是成交量不增反减，尤其是一些以中大户型为主的楼盘成交较少。

根据深圳市国土资源与房产管理局网上每日成交数据显示，近一周内深圳市二手房每日成交量都在100套以内，尤其在10月22~24日，交易量出现大幅下降，分别只有14、14、9套，对比9月份的日均200套、10月上旬的日均100余套有较大幅度的下挫。

对于这种变化，业内人士普遍认为是新政细则未定导致买家观望心态更浓。

“首次置业者在等待购房优惠政策的落地，一旦中央和地方政府的政策都明朗，相信会出现一股购房小高潮，新政会刺激成交量的短暂回升。”深圳中原地产总经理李耀智如是分析。

救市措施仍在酝酿

相对于其他城市相继出台的救市政策，深圳显然慢了一拍。

在10月中旬深圳市国土局召集开发商秘密商讨“救市”之后，业内均认为深圳很快将有政策出台，但时至今日深圳依然平静如水。

上述知情人士表示，深圳之所以会游离在全国救市“大军”之外，主要还是因为政府考虑到深圳与其他城市的区别。“深圳房价的过快上涨与提前进入调整期，都不是一两个政策就能改变局面的，酝酿中的政策会考虑均衡各方面的利益。”

另有深圳市国土局内部人士透露，目前地方政府手中能够掌握的“救市”办法相当有限，特别是在挽回市场信心方面，地方政府显然会力不从心，而这正是深圳迟迟未能出台具体措施的主要原因。

“救市政策应该还是会站在普通购房者的角度来考虑，会从补贴刚性需求的环节入手。”深圳市国土局内部人士透露。

“地方政府所能做的事情确实非常有限，多数只能采取补贴形式，比如契税、营业税补贴，这些措施在西安、南京、成都等城市都已经实行，但市场反应似乎不太热烈。”王锋说。

政策尚未出台，新一轮降价潮已经悄然开始。

在万科毫无保留地表达了“开发商适当让利”的观点后，万科深圳公司于日前打包旗下几个重点项目，打出“终极优惠、信心保障”的广告，称10月25日之后指定单位一口价优惠销售，购房可获得最高达800元/平方米的家具券。

今年融资失败的金地集团也紧随其后启动了年终冲刺，旗下楼盘梅陇镇在11月1日推出四期产品，带装修均价在8500元/平方米左右，起价更是低到6770元/平方米，而该项目三期产品在国庆期间的毛坯房售价约为9000元/平方米。

“虽然国家层面的新政出台，但多数人仍然在观望和看空，深圳楼市下行趋势短期内难以扭转。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁这句话，几乎代表了业内对深圳楼市现状的一致看法。

■中国房地产报  记者 吴雅卿 北京报道

在全球金融海啸中，北京和上海两地商业地产投资表现迥异，一个继续持仓，一个却相反。

近日，金融街（000402）发布公告称，公司与北京石开房地产开发有限公司组成联合体，通过招标方式以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权。

而据DTZ戴德梁行发布的公告显示，自2008年开始，北京商业地产的供应量成倍增长。相对应的，市场吸纳量也大幅度提高，从某种意义上来说，极大带动了北京商业地产市场的发展。

与此同时，被视为“商业地产领头羊”的上海，似乎已开始呈现萎缩状态。除两宗以商办性质为主的天价地块遭退地，被业内质疑沪商业地产前景外，大摩、花旗、仲盛等外资投行也纷纷抛售在沪商业物业。一时间，京沪两地商业地产似乎呈现“冰火两重天”景象。

“北京的商业物业是国内本土开发商自持为主，而上海则多为外资所掌控，投资成分较为浓厚。因此在全球经济危机的大背景下，北京商业地产的发展会比上海更趋稳定。”某业内人士分析道。

表情各异

“根据我们调研的情况来看，北京商业地产处于平稳上扬的态势。很多可售项目都是只租不售，说明物业持有者对市场还是很有信心。”世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝军告诉本报记者，随着商业地产开发水平的不断提高，以及奥运经济对北京商业的利好影响，市场对于优质商铺的需求在不断加强，由此带动了京城商业地产的发展。

另根据DTZ戴德梁行发布的数据显示，北京商业地产开发量大幅增长，尤其是今年上半年，供应量几乎为去年同期的两倍。第三季度的供应量虽然有所放缓，只达到上半年的50%，但后期开发的商业项目数量巨大。

尽管受奥运会因素影响，三季度北京商业物业投资市场表现亦相对平静，无较大成交案例发生。但是据DTZ戴德梁行研究部数据显示，北京主要的商业区平均租金和售价分别增长了2.1%和4.6%，同时，北京商业物业投资回报率达7%至8%。

与北京商业地产发展热潮相悖的是，由于美国经济危机的爆发，全球经济环境持续恶化，许多意欲抄底中国楼市的外资纷纷抽身逃离。这严重影响了以外资持股为主的上海商业地产市场。

据上海荒岛房产工作室的统计，8月份，上海商铺的租金大幅下滑，市中心较好位置的门面商铺租赁价格与去年同期相比已有10%~20%的下降。在仲量联行发布的第三季度房地产报告中，过去几年每年上涨幅度超过10%的上海写字楼租金，首次出现下滑，环比下降了2.1%。

上海商业地产似乎陷入了整体低迷状态。

模式不同

尹宝军告诉记者，由于上海对外开放的时间较早，其金融中心的地位早已被外界所认可，因此在上海商业地产的发展过程中，大多数商业物业都由外资持股，投资成分较大。在当前美国金融危机的“震动”下，许多外资机构“自身难保”，在本着“现金为王”的原则下，纷纷抛售在华物业。这自然给以外资持股为主的上海商业地产带来一次不小的震荡。

“但北京都是本土企业开发为主，比如B级以上写字楼，本土企业持股的占到90%以上，所以在这种情况下，北京的商业地产自然比上海要稳定多了。”尹宝军说。

清华大学国际商业地产运营商CREO办公室首席专家朱凌波认为，受奥运影响，北京许多商业地产项目都没有开盘，因此北京商业地产在最近的三四个月当中，处于停滞阶段。而这也在一定程度上回避了金融危机所带来的动荡影响。

戴德梁行投资部华北区主管叶建成则认为，上海商业地产并不如想象中那般严重陷入低迷，因为当前许多被外资抛售的物业是几年前就已购得。而这些经营管理已经成熟的物业在退市之时，刚好与市场的调整相碰撞。遂被业内许多人士误解为抛盘。“当前市场处于调整期，观望的氛围比较浓厚，所以反映出来的一些状况也不一定是真实的。”

而某位不愿透露姓名的业内人士对叶建成的说法也表示赞同，“大摩等投行现在所抛的商业物业基本是在2003年前后购进的，已经获得很大升值了，而外资基金一般存续期是3~5年，所以现在是套现退出而已。其实接手的人还是很多，至于金融危机只是被当作讨价还价的筹码。”

■中国房地产报  记者 宋振庆 刘晓云  北京、深圳报道

开计提存货减值准备先河，承认可能继续降价以及对回笼现金的热衷，刚刚公布三季度业绩的万科企业股份有限公司（万科A，000002）似乎并不排除继续扩大“降价版图”的可能性。

“对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。”万科执行副总裁肖莉毫不讳言地发出明确信号。

“万科将会把战火燃烧到京津唐地区，并且会以北京为主。”SOHO中国董事长潘石屹早在9月份就发布了他的预言。而事实上，万科在北京的楼盘价格已显松动迹象。

仍有降价冲动

万科三季报显示，销售金额114.9亿元，同比减少31.9%；净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。这是多年来万科首次出现的单季净利下滑。

面对这份三季报，众多地产分析师适当调低了万科2008~2009年的盈利预测。

三季报出炉前不久，万科首席研究员谭华杰在接受券商调研时还明确表示，万科不缺资金和项目，因此短期并无降价动力。但是面对一份业绩明显下滑的三季报，万科口风似乎开始有所松动。

“从三季报和目前市场状况来看，万科仍然有强烈的降价冲动。”某不愿具名的地产分析师对记者表示。

而率先在行业内计提高达5.3亿元的存货跌价准备，也被市场看作是万科为进一步减价促销作准备。

“作减值计提可能有两种意图：一是以计提降低成本值，以便在销售时提高毛利率；二是通过计提将成本降低，造成账面一次性亏损，让存货日后有降价空间。”地产研究人员表示，“但也不排除为降价做伏笔而加大计提力度”。

京津或再降价

自去年10月以来，万科先后在珠三角和长三角掀起两次较大规模的降价风潮。按照潘石屹的说法，“在很短的时间之内，几乎销售了自己所有能销售的房子”。而面对房贷的开闸但却“深寒“的市场，在未来某一时点掀起又一轮的降价风潮也并不出人意料。

那么下一个降价区域在哪里？

“万科将会把战火燃烧到京津唐地区，并且会以北京为主。”潘石屹早在9月份就发布了他的预言。在潘石屹为万科预测的降价战役蓝图中，最后一站将会是最北部的沈阳。

展开万科2008年在售楼盘的全国分布图，拥有5个以上在售楼盘的十大城市除了已降价的深圳、上海、杭州、武汉、广州、成都、东莞之外，目前还有北京、天津和沈阳这北方三强没有出现规模显著的降价迹象。这似乎和潘石屹“风往北吹”的预言不谋而合。

一位地产分析人士表示，如果回顾一下万科前两次降价风潮的市场氛围，京津地区的降价预测并非空穴来风。

万科在去年10月底珠三角首次掀起降价风潮之时，珠三角楼市正走向冰冻期。据不完全统计，珠三角2007年11月的新房销售面积比热点时期下调了五六成。在这种状况下，万科启动持续数月的珠三角降价，广州两个新开盘的项目直接比周边楼盘下调两成。

而万科在长三角降价前的状况与珠三角如出一辙，同样的有价无市，同样的销售历史新低。

“如果按照这个规律，万科将在成交萎靡而且在售楼盘较多的大城市选择降价，则非京津地区莫数了。”该人士表示。

京津地区销售低迷显而易见。北京市黄金周期间，商品房＋经济适用房的签约量较去年黄金周下降了近四成。

天津国庆期间共成交新建商品房309套，二手房市场竟然零成交。

而万科三季报中计提存货跌价准备的项目中，“天津假日润园项目”和“北京金色城品项目”赫然在列，似乎也在某种程度上为京津地区降价一说添加了砝码。

■中国房地产报  记者 彭舒佳 北京报道

10月25日，备受瞩目的中海·九龙仓重庆地王项目——中海国际社区一期产品公布开盘价。这个曾创下总价75亿元、楼面地价3260元/平方米的重庆地王地块，却以4398元/平方米的超低价格入市。

而仅一个月前，中海地产（0688.HK）董事长孔庆平在接受本报采访时，明确坦言“中海不会采取激进的销售策略”。

不管怎样，中海地产的龙头地位使这一事件远远越过了市场销售层面。上周一（10月27日），香港中资地产股领跌股市，在众多利空消息中，“中海地产低价推出重头新盘”赫然在列。当日，香港内资地产板块整体下挫约40%。

在这样一个价格迷雾年代，地王项目的入市也就多了楼市风向标的意味。有分析人士表示，中海和九龙仓的此番举动意味着重庆房价下滑大势已定。

楼面价悬疑

按照此前当地房地产商的估算，该地块总价75亿元，建筑面积230万平方米，其楼面地价应为3260元/平方米，再加上建安成本、利润等，该楼盘价格应该在6000~7000元/平方米之间。

“而按照中海的这个开盘价，恐怕连成本都无法收回。”重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟这样说。

面对多方猜测，两家公司在重庆的媒体发表官方回应：“地价的成本不是简单的平均，75亿元是整个地块的价格，而在具体的开发中，我们对地价做了分摊。”

然而，本地同行对如上解释仍存争议。焦点在于，楼面价为何计算如此悬殊。

黎伟表示，中海和九龙仓的算法也迷惑了一批重庆本土房企，“惟一一种解释是他们的楼面价是由房价倒推而来，这恰好迎合了重庆市副市长黄奇帆的‘地价为房价的1/3才合理’的说法。”

扮演房价指南

不管国际社区的楼面价中海与九龙仓是如何得出，地王以接近折本的价格推盘，无异于一枚重磅炸弹。本报获悉，在中海国际社区公布开盘价的当天，在同区域有在售楼盘的部分房企已连夜开会商量对策。

今年1~8月，重庆楼市进入观望状态，成交量急剧下滑。而9月，成交量突然有所突破，中海和九龙仓却在此时将地王项目高调入市。在此背景下，作为第一个入市的地王，早已被披上了房价指南的外衣。

重庆市场对此事件主要呈两派反应。一派是中小房企，他们认为中海国际社区的此番降价无异于万科的突击行动。而以富力、金科为代表的大房企则更显镇定。

但无论是富力还是金科，都没有否认此价格为重庆楼市真实价格的反映。

有业内人士点破，实际上，重庆的价格堡垒早已不在。中海国际社区定价如此之低也就有了些许无奈的意味。

“此举动只是将这一现实更加明朗，地王也要面对现实。龙头房企低价入市说明重庆房价下降大势已定。”重庆中原董事总经理庄泽宝表示。黎伟则表示，一场价格战即将开始，“也许就在十二月”。